無品牌獨(dú)立酒店想要獲得投資者青睞 需要注意哪些事項(xiàng)
新聞來源：宏輝智通 發(fā)布日期：2017-06-01 瀏覽次數(shù)：28412016年我們發(fā)現(xiàn)行業(yè)整體RevPAR走低。當(dāng)?shù)讓哟蔚耐ㄘ浥蛎浡试鲩L(zhǎng)和雙重通貨膨脹率的增長(zhǎng)時(shí)，為這個(gè)行業(yè)贏得貸款是很難的。
在10到15年前，品牌幾乎是一家酒店開發(fā)或翻新，吸引到融資的前提條件。現(xiàn)在酒店品牌依然是那么重要么？
在拉斯維加斯硬石酒店舉行的第三屆獨(dú)立住宿執(zhí)行峰會(huì)上，五名投資者和行業(yè)專家就無品牌酒店的未來進(jìn)行了對(duì)話，從投資的角度而言，這些酒店比任何時(shí)候都更加歡迎，但是貸款人并不會(huì)隨意投錢給任何一位計(jì)劃建造酒店的人。
Jeffer Mangels Butler＆Mitchell國(guó)際酒店集團(tuán)合伙人兼副主席Guy Maisnik表示：“62％的情況下，貸方仍然希望酒店是品牌化的，如果你告訴貸方你不想要一個(gè)品牌，那么你必須面臨一場(chǎng)艱苦的戰(zhàn)斗，解釋你為什么不想要一個(gè)品牌酒店。”
Maisnik承認(rèn)，酒店不想與品牌簽約的原因多種多樣：成本高昂，保留協(xié)議費(fèi)用高，受到合作協(xié)議的限制以及難以擺脫的交易等等，但Maisnik也指出，品牌在酒店開發(fā)過程中起到提供指導(dǎo)方向，提供強(qiáng)大的預(yù)定系統(tǒng)，在下行市場(chǎng)中提供支持的作用。
基本上，想要獲得貸款，獨(dú)立酒店必須為酒店的個(gè)性給出有說服力的例子。“你必須像對(duì)一位12歲的孩子解釋一樣，和你的貸方解釋種種原因，說服你的貸款人這家酒店是完全值得投資的。”Maisnik表示。
獨(dú)立酒店和貸方之間的成功達(dá)成合作關(guān)系也取決于投資時(shí)市場(chǎng)的實(shí)力。 Maisnik指出，五年前EB-5融資的可用性放寬了一些貸款人對(duì)獨(dú)立酒店的期望。現(xiàn)在這類外資融資正在枯竭，運(yùn)營(yíng)商需要展現(xiàn)自己的產(chǎn)品，激發(fā)貸方的信心，才有能力將項(xiàng)目聚攏到一起。
東京The Palace Hotel 圖片來源：tripadvisor.fr
利用技術(shù)手段提高收益
互聯(lián)網(wǎng)可以說是獨(dú)立酒店經(jīng)營(yíng)者最方便的工具，可以幫助他們?cè)诼眯姓呙媲罢故咀约海ǔ＿@需要通過OTA和社交媒體廣告來實(shí)現(xiàn)，但LW Hospitality Advisors執(zhí)行董事總經(jīng)理兼負(fù)責(zé)人Evan Weiss表示，OTA并不能成為確保酒店成功的唯一依據(jù)。
“您在處理OTA時(shí)必須了解您的凈收入。”Weiss表示。 “在這種情況下，聘請(qǐng)一位收益管理經(jīng)理或投資于技術(shù)，對(duì)于企業(yè)而言是有利的。“
Weiss表示，獨(dú)立酒店在投資期間，技術(shù)可以起到杠桿作用，因?yàn)樗鼈儾粫?huì)被與品牌相關(guān)的費(fèi)用所壓制。獨(dú)立酒店經(jīng)營(yíng)者可以自由地投資于他們想要的工具，但是他們最好專注于某一領(lǐng)域。
“在紐約市，有些酒店已經(jīng)取消了品牌，每間客房收入有所上漲，沒有特許經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。”Weiss表示： “這雖然依賴市場(chǎng)，但還是可以實(shí)現(xiàn)的。技術(shù)允許這些酒店通過與像Avendra這樣的公司進(jìn)行合作，來獲得萬豪酒店的購(gòu)買渠道。像ALICE這樣的項(xiàng)目可以幫助獨(dú)立酒店的員工在運(yùn)營(yíng)上更有效率，而這也使得技術(shù)成為了游戲規(guī)則的改變者。“
需求擔(dān)保人的幫助
Weiss分析，雖然獨(dú)立酒店的債務(wù)目前并不容易得到保障，但債務(wù)是可用的，他認(rèn)為，這是因?yàn)榱闶蹣I(yè)在這個(gè)時(shí)候并不是一個(gè)很好的發(fā)展空間，貸方正在尋求一些獨(dú)特的想法來存放自己的現(xiàn)金。“目前，一些市場(chǎng)的多戶單產(chǎn)是凈負(fù)的。 2016年第二大券貸款人（商業(yè)抵押貸款支持證券），更喜歡擁有20％的基金，但目前差不多是40-45％，我們比以往更忙碌。“
Weiss指出，為了得到貸款，獨(dú)立酒店經(jīng)營(yíng)者應(yīng)該尋求擔(dān)保人的幫忙。對(duì)于貸方而言，資產(chǎn)負(fù)債表、經(jīng)驗(yàn)和團(tuán)隊(duì)都是非常重要的，在接近貸方之前，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究可以幫助推動(dòng)交易。“你需要有一個(gè)更好的方塊來補(bǔ)償無品牌酒店。”
“在酒店使用的技術(shù)非常重要，但我首先看到的是如何創(chuàng)造價(jià)值。”博斯沃思酒店合作伙伴的管理合伙人Richard Bosworth表示。 “最簡(jiǎn)單的方法是將銷售結(jié)構(gòu)從打折轉(zhuǎn)向溢價(jià)渠道。”
例如，隨著Autograph Collection的推出，萬豪充分利用不斷變化的潮流。通過與萬豪簽署協(xié)議，許多失敗的獨(dú)立酒店能夠從60％的OTA預(yù)訂提升到80％，這也是博斯沃思所謂的“大幅度增加凈收入”，現(xiàn)在已經(jīng)有所調(diào)整。
“技術(shù)背后的運(yùn)營(yíng)商是最重要的因素。”Richard Bosworth補(bǔ)充道。
悉尼The Pier One Hotel 圖片來源：hoteltravel.com
將目光放得長(zhǎng)遠(yuǎn)一些
JF Capital Advisors首席執(zhí)行官兼專家小組主席Jonathan Falik指出，美元走強(qiáng)使得大到美國(guó)旅游的外國(guó)游客減少，前瞻性的開發(fā)商考慮選擇非高星級(jí)酒店或縮減長(zhǎng)住住宿以適應(yīng)市場(chǎng)，直至情況有所緩解。
Falik表示：“2016年我們發(fā)現(xiàn)行業(yè)整體RevPAR走低。 RevPAR低于3％，營(yíng)業(yè)成本，工資等都在3％以上，難以讓你轉(zhuǎn)到更多的錢。當(dāng)?shù)讓哟蔚耐ㄘ浥蛎浡试鲩L(zhǎng)和雙重通貨膨脹率的增長(zhǎng)時(shí)，為這個(gè)行業(yè)贏得貸款是很難的。”
當(dāng)被問及未來對(duì)獨(dú)立酒店投資時(shí)，Resort Owners Group首席執(zhí)行官Gary Carter表示，展望5年的表現(xiàn)是投資需要考慮的最重要的方面。“和今天相比，五年前經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)如何，感覺就像我們處于市場(chǎng)的頂端，利率已經(jīng)開始發(fā)揮效用，但你必須向前看，并超越現(xiàn)有的表現(xiàn)，并向貸方介紹你的情況。”
對(duì)此Jeffer Mangels Butler＆Mitchell國(guó)際酒店集團(tuán)合伙人兼副主席Guy Maisnik表示同意，并特別指出中國(guó)，一系列的標(biāo)準(zhǔn)很少執(zhí)行。“在中國(guó)不需要一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的答案，他們有一套法律，但卻沒有執(zhí)行。當(dāng)Richard在美國(guó)出資時(shí)，他知道有一套規(guī)則能保障投資安全。在歐洲也是如此，但中國(guó)并不是這樣。”
Weiss表示，盡管目前的市況充滿了不確定性，美國(guó)酒店應(yīng)該著眼于自己，以保持投資者和全球旅客的興趣。“美國(guó)要繼續(xù)保證自己成為全球的首要目的地.，并且我相信美國(guó)亦是全球首屈一指的目的地。”
（本文由輝視網(wǎng)編譯自，原題《Why independent hotel development requires special attention, research》）