EB-5延期 我們如何再次審視海外酒店投資?
新聞來源：宏輝智通 發布日期：2016-12-15 瀏覽次數：3093IIUSA官網通告，EB-5法案的生效時間延長至明年4月28日。對于廣大在美國投資房地產的中國投資者來說，這或許是一次新的契機。
中國的海外地產投資熱潮可以追溯到2010年，那時經濟剛剛從衰退中緩解出來，而從這以后的中國海外房產投資，每年都呈現這持續上升的趨勢。
酒店及組合投資
上圖顯示了中國投資者在過去五年中所交易的數額巨大的房地產項目。其中兩筆發生在紐約，這兩筆交易中，其中一個每個房間交易價為一百四十萬美金，而另一個交易中每個房間的售價為兩百萬美金，這極大地引起了業界的注意。
中國的投資者們最近也開始了酒店組合投資。2016年，Hersha Hospitality Trust公司向中國的信泰資本管理有限公司出售了其7間曼哈頓的酒店70%的股權，售價為五億七千萬美金。而著名的黑石集團Blackstone Group也同意將Strategic Hotels & Resorts, Inc賣給中國的安邦保險，售價65億美金。海航集團今年10月也從黑石集團手上購入希爾頓全球酒店集團兩成半的股權，同樣作價65億美元。而其此前年初對于卡爾森酒店集團的的全權收購也將在今年下半年完成交割。
海航65億美元購得希爾頓25%股份
動機何在
中國涌入美國的大量游客是促使中國投資者在美國投資酒店的最大誘因。根據美國國家旅游辦公室的數據，2014有大約兩百萬的中國游客來美旅行，跟去年相比上漲了21%，而這些游客們一共為他們的行程支付了大約兩百三十萬美金。然而這一趨勢還在上漲，這就是為什么中國投資者這么看好酒店投資，因為這些中國來美旅游的中產階級們就是他們最大的客戶。
許多中國的個體投資人都在使用美國的EB-5移民投資計劃來投資美國酒店發展。EB-5的項目同時也為美國人在衰弱的經濟環境下，提供了無數的工作機會。根據美國官方的數據顯示，80%的EB-5投資簽證都給了中國人。這些來美國投資的人同時也看重著具有美國身份以后同時帶來的良好的社會福利以及更高質量的教育以及生活水平。
而就在美國時間12月7日，IIUSA的官方網站上已發布通告，正式確認EB-5現行法案已經包括進了持續決議案(CR-Continuing Resolution)的順風車，通過周五兩院的投票后，就將延期至2017年4月28日。新的法案可能會將最高投資要求從50萬美元提高到80萬美元(高失業率地區)，從100萬美元提高到120萬美元(低失業率地區)。
趨勢
除了幾個特大旅游城市以外，一些發展勢頭迅猛的美國中大型城市，諸如達拉斯，芝加哥，西雅圖，也引起了人們的廣泛關注，然而因經驗、了解較少等原因，中國投資者們暫時還未大規模進駐這些市場，均持有謹慎態度。
對于已經在美國地產界活躍多時的中國建筑公司們來說，未來幾年追加自己的投資幅度才是關鍵。例如，上海建工集團旗下的美國全資子公司，于2014年開發了位于法拉盛的凱悅酒店，并在2015年年底購買了加州的一處凱悅地產和位于紐約仍在建設中的富頓二號，將包括兩座住宅樓，一座辦公樓， 和一家精品酒店，并有意冠名為「上海建工廣場」。
仍在建設中的上海建工廣場
Cushman&Wakefield在一篇文章中指出，自2012年中國允許保險公司對海外房地產進行投資以來，目前所有中國保險公司的投資總額為134億美元，占總資產的0.8%。 海外投資估計為其一半。而要知道，國家允許其海外投資比重上限為15%，通過這一措施，中國的保險公司們仍有巨大的海外投資空間，美國仍將是其首選目的地。
為大家詳細解讀一下這份草案討論稿的部分重點調整內容。
EB-5區域中心法案延期六年
將EB-5區域中心法案延期六年至2022年9月30日。
TEA地區定義變更
應由國土安全部決定目標就業區的判定，且不受任何其他政府和非政府實體的約束。
將TEA目標就業區劃分為：優先城市投資地區、農村地區、 關閉的軍事基地。
優先城市投資地區的定義為：在都市統計區內包含一個人口普查區的地區，且根據最新的普查數據，至少滿足以下中的兩點：1、失業率為全國平均的150%以上;2、貧困率為30%以上;3、中等家庭收入在全國或大都市統計地區的60%以下。
TEA的有效期為兩年。
簽證配額預留
給鄉村和城市欠發達地區預留簽證，2018財年，7.5%的簽證配額預留農村地區，7.5%預留給優先城市投資地區;從2019財年開始，15%的簽證配額預留給農村地區，15%預留給優先城市投資地區。每個財年末，任何未用完的預留簽證將順延到下一財年的同一類別。
優待部分類型項目
除了TEA地區項目外，基礎設施項目和制造業項目也符合低投資額。其中，基礎設施項目指由政府機構管理的、商業計劃已獲批的、用于維持、改善或建設公共工程的資本投資項目;制造業項目指商業計劃已獲批的、目的在于改善、建設或經營一個生產或組裝產品的美國工廠或制造廠的項目。
逐步提高最低投資額
自該法案頒布之日起，最低投資額為70萬美元，基礎設施項目、制造業項目或TEA地區項目則最低投資額為65萬美元;
2017年10月1日開始，最低投資額為85萬美元，基礎設施項目、制造業項目或TEA地區項目則最低投資額為75萬美元;
2018年10月1日開始，最低投資額為100萬美元，基礎設施項目、制造業項目或TEA地區項目則最低投資額為80萬美元。
投資者保護
投資人在區域中心、新商業企業或就業創造實體被關停的180天內可以轉投新的區域中心、新商業企業或就業創造實體，并保留原有的優先日。
首次提出了對區域中心加強EB-5資金監管和使用的明確要求。
外國政府和國企旗下的機構不能參與EB-5項目
外國政府和國企旗下機構不能直接參與EB-5項目。外國政府直接或間接擁有的投資機構或投資基金，可以投資就業創造企業，而非就業創造企業的關聯企業!
可以申請無條件永久居留
EB-5申請人，如果滿足投資要求并創造足夠的就業崗位，在做出投資行為后的24個月后，可以申請無條件永久居留。
不回溯，頒布之日生效
法案自頒布之日起生效。資金來源和投資者保護等條款90天內生效，TEA認定可延長120天。
從過往EB-5改革派拋出的幾個EB-5改革草案對比，此份最新草案討論稿不僅取消了讓廣大投資人擔心的回溯條款，而且在簽證分配和投資額漲價方面均做了讓步，進一步縮小了兩者在城鄉地區之間的差距，可以說是鄉村派為力保EB-5順利改革而做出的妥協。然而，在TEA定義變更這個最重要的議題上，鄉村派仍死守底線，對優先城市投資地區的要求，也將使大都會地區的項目基本難以再符合TEA地區項目的定義。
雖然新的提案以確定延期，但總的趨勢來看，漲價和諸多變革已是大勢所趨。明智的EB-5投資人，應該未雨綢繆，有備無患，做好最充分的準備，寧可信其真，趕在新法案最終出臺前，做好最壞最充分的打算。
(本文綜合了微信公眾號Pinebase盤貝與微信公眾號嘉際海外的報道)