2016酒店集團在輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型上有何作為?
新聞來源：宏輝智通 發(fā)布日期：2016-12-13 瀏覽次數(shù)：3757推進REITs、輸出自有品牌、轉(zhuǎn)向特許加盟、出售酒店資產(chǎn)...不同的操作模式均是為了實現(xiàn)輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型。然而輕資產(chǎn)還可能面臨著風(fēng)險。
（輝視網(wǎng)訊 貝玉）以有限資產(chǎn)獲取最大收益，是所有企業(yè)追求的最高境界和最終方向。在經(jīng)濟高速發(fā)展的過程中，“變輕”不僅是一種選擇，也是一種必然。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的輕資產(chǎn)模式最為成熟，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)投資金額大、回報周期長，融資模式單一，如果想要大舉擴張，就必須減少資金沉淀，保障充裕的現(xiàn)金流，在這一背景下，“輕資產(chǎn)”成為企業(yè)追求發(fā)展的路徑之一。
與商業(yè)地產(chǎn)息息相關(guān)的酒店業(yè)也存在著同樣的問題，重資產(chǎn)的特性決定了其必須要使用杠桿來提高回報率，財務(wù)杠桿會增加周期風(fēng)險，更安全的做法是使用經(jīng)營杠桿。2016年，酒店業(yè)在輕資產(chǎn)方面有哪些新的進展突破，又面臨著哪些挑戰(zhàn)？
一、國際一流的酒店集團都在“賣品牌”
輕重資產(chǎn)并行：萬豪引得眾人皆效仿
2016年9月20日，中國商務(wù)部批準(zhǔn)萬豪國際收購喜達屋酒店及度假村國際集團的交易，使得萬豪國際一舉成為全球最大的酒店集團。早在1993年，萬豪集團就將業(yè)務(wù)一分為二，分別是萬豪地產(chǎn)和萬豪國際。1999年1月1日，萬豪地產(chǎn)成功獲得REITs資格。公司結(jié)構(gòu)進行重組后，萬豪地產(chǎn)與萬豪國際分別以重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)的模式發(fā)展。萬豪既有來自經(jīng)營管理的輕資產(chǎn)收入，又有實體酒店的收入，有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的匹配組合度大大提高，這一做法成為了全球酒店業(yè)的典范。
減輕賬面資本：喜達屋資本專注酒店管理
繼9月喜達屋宣布正式加入萬豪后， 2016年10月，喜達屋資本宣布向由中國人壽保險集團牽頭的財團出售總價值為20億美元左右的美國部分酒店股份，此舉一方面避重就輕，縮小規(guī)模并減輕了賬面資產(chǎn);另一方面專注于酒店管理并重塑資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提高資本回報率。
華美顧問機構(gòu)首席知識官趙煥焱用“一流酒店集團賣品牌”總結(jié)到：“酒店業(yè)應(yīng)該是酒店管理業(yè)而非酒店投資業(yè)，否則就變成房地產(chǎn)企業(yè)了。品牌是輕資產(chǎn)的前提，截至2013年底，4大國際品牌中，洲際自有物業(yè)比例達0.2%、萬豪為1.2%、喜達屋2.95%、希爾頓4.02%。”
業(yè)內(nèi)人士表示，輕資產(chǎn)模式是國際酒店管理公司普遍的運營模式，從酒店投資回報率來看，這種方式的盈利率較高，喜達屋、洲際等集團在中國的拓展均采用這種方式。把目光轉(zhuǎn)向國內(nèi)，各大酒店集團在輕資產(chǎn)方面的做法，又有哪些值得經(jīng)營者借鑒的地方呢?
二、國內(nèi)酒店集團紛紛探索多元化模式
1、發(fā)力新三板：多家酒企欲用小資金撬動大項目
自2015年起，新三板就獲得了不少本土酒店集團的青睞。僅2016年，君亭酒店、中青旅山水、美豪酒店、沃閣酒店、布丁酒店等紛紛獲批登陸新三板，而其目的也是力圖拓展輕資產(chǎn)，進行品牌輸出。搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)研究院院長陸興泰表示，國內(nèi)的輕資產(chǎn)和國外的輕資產(chǎn)有很大不同，國外有REITs，國內(nèi)則沒有。用小資金撬動大項目，從回報角度來說，盡可能提高收益，是輕資產(chǎn)的核心。
2、REITs魔術(shù)：綠地探路“輕資產(chǎn)化”運營
2016年3月11日，綠地控股公告，與榮耀基金旗下Amare投資管理集團簽署協(xié)議，設(shè)立酒店業(yè)房地產(chǎn)投資信托(REITs)并擬在新加坡證交所主板上市，這是迄今為止中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的最大規(guī)模REITs。“綠地的發(fā)展路徑還是比較清晰的，第一個是輕資產(chǎn)，以酒店資產(chǎn)證券化作為一個推動的方向；第二個是國際化，綠地已經(jīng)走向海外，是第一家國內(nèi)管理公司在國外管理酒店；第三是品牌管理輸出。”綠地國際酒店管理集團常務(wù)副總經(jīng)理李瑞忠表示。
3、深化國際化布局：碧桂園鳳凰國際向“輕資產(chǎn)重管理”轉(zhuǎn)型
2016年12月6日，碧桂園森林城市鳳凰酒店正式開業(yè)，這標(biāo)志著碧桂園鳳凰品牌國際化布局終于落地。碧桂園鳳凰國際酒店管理公司執(zhí)行總經(jīng)理羅與卓表示：“未來在現(xiàn)有的品牌之外，我們會根據(jù)市場需求推出多個新品牌，實現(xiàn)多品牌、多星級的發(fā)展模式。而酒店市場證券化的趨勢，我們也有做一定程度的探索，未來亦不排除這種可能性。輕資產(chǎn)化和國際化將是我們未來發(fā)展的兩個大方向。”從重投資、重資產(chǎn)的發(fā)展模式到輕資產(chǎn)、重管理的發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變，這是碧桂園鳳凰的一次重要戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。
4、品牌輸出：萬達酒店及度假村邁出輕資產(chǎn)輸出第一步
2016年2月25日，萬達酒店及度假村與百城置業(yè)集團就五指山百城萬達嘉華酒店委托管理項目正式簽約。萬達商業(yè)地產(chǎn)高級副總裁兼萬達酒店及度假村總裁錢進表示：“五指山百城萬達嘉華酒店作為萬達酒店及度假村品牌輸出的首個項目，代表公司已成功邁出了‘輕資產(chǎn)’戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型第一步。”自2012年成立以來，萬達酒店及度假村推出了4個自有酒店品牌，其經(jīng)營思路也從完全依賴國際品牌連鎖酒店委托管理的模式，逐步走向自有酒店品牌經(jīng)營管理。
5、委托管理：世茂酒店試水“輕資產(chǎn)”調(diào)整策略
在早些年的Mini Hotel酒店發(fā)展中，世茂酒店及度假村都采用自己投資自己管理的方式。隨著Mini Hotel品牌知名度的提高以及穩(wěn)健的發(fā)展，世茂開始做出策略調(diào)整，將重點轉(zhuǎn)至委托管理輸出的輕資產(chǎn)方向。預(yù)計2017年中對外營業(yè)的臨沂濱河世茂睿選酒店，將成為世茂首家委托管理輸出的酒店，這也標(biāo)志著世茂邁出了輕資產(chǎn)的第一步。
6、輕裝上陣：保利開啟自營品牌時代
2016年7月22日，保利酒店推出“ARTEL雅途”和“N+” 兩大酒店品牌，開啟了保利的自營品牌時代。從與國際品牌合作，至建立自營品牌，這一趨勢的改變，也是酒店輕資產(chǎn)發(fā)展的必然選擇。談及未來的酒店發(fā)展模式，保利酒店管理有限公司常務(wù)副總經(jīng)理李國華表示：“特許經(jīng)營、第三方管理、酒店資產(chǎn)證券化都是值得期待的。保利酒店將在未來采用新建及收購酒店、參股經(jīng)營、租賃經(jīng)營、委托管理及特許經(jīng)營等多種合作模式輸出品牌、資本、管理人才等。”
7、特許加盟：首旅如家并表后轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運營模式
2016年10月18日，北京首旅酒店(集團)股份有限公司發(fā)布資產(chǎn)過戶完成的公告，除了調(diào)高經(jīng)濟型酒店特許經(jīng)營比例外，首旅酒店集團總經(jīng)理、如家酒店集團董事長孫堅還表示，如家中端酒店未來也要提高特許經(jīng)營比例，公司未來將轉(zhuǎn)型“特許加盟”的輕資產(chǎn)模式，擴充現(xiàn)金流，增強經(jīng)營活力，提升競爭能力。拓展酒店品牌，發(fā)力輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)同樣是首旅酒店的重要戰(zhàn)略之一，定位于中高檔商務(wù)度假酒店品牌首旅建國，旗下已有簽約酒店101家。
8、出售酒店資產(chǎn)：華天欲擺脫虧損困境
落實輕資產(chǎn)布局，出售銀城華天酒店，參股星億東方介入影視文化產(chǎn)業(yè)，2016年4月華天酒店集團股份有限公司第六屆董事會第十九次會議決議公告中，華天明確表示，將通過本次資產(chǎn)出售，開展資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)。將銀城華天由自主經(jīng)營改為租賃經(jīng)營，符合公司輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，有效提升公司資產(chǎn)流動性和運營效率。近三年來，華天酒店一直深陷虧損危機，徘徊在“ST”邊緣。10月10日晚間至13日，華天更是連發(fā)公告，分別涉及政府補助、融資融券和股權(quán)質(zhì)押，為歸還銀行貸款、補足經(jīng)營性現(xiàn)金流并平衡業(yè)績報表頻放大招。
綜上所述，推進REITs、輸出自有品牌、轉(zhuǎn)向特許加盟、出售酒店資產(chǎn)、轉(zhuǎn)向品牌經(jīng)營管理等方式，國內(nèi)酒店集團不同的操作模式均是為了實現(xiàn)輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型。然而，輕資產(chǎn)的同時，還可能面臨著風(fēng)險。
三、輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型中或?qū)⒚媾R的風(fēng)險
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，過度的輕資產(chǎn)模式會使得整體品牌把控能力降低，比如說需要和其他企業(yè)協(xié)調(diào)的成本會增加。中央財經(jīng)大學(xué)文化產(chǎn)業(yè)研究院院長魏鵬舉認為，輕資產(chǎn)擴張一方面會使品牌價值的變現(xiàn)途徑更加豐富多元，做大產(chǎn)業(yè)鏈和價值鏈，但同時也會加大資產(chǎn)保值風(fēng)險。
輕資產(chǎn)模式主要做法為輸出品牌，與盈利與否無關(guān)，只固定收取管理費，虧損均由業(yè)主承擔(dān)。洲際酒店集團早期曾通過這種旱澇保收的模式在中國迅猛圈地，然而，近年來洲際酒店在中國發(fā)生的多起撤牌事件，也為輕資產(chǎn)敲響了警鐘。“高速擴張下，酒店集團已難以向業(yè)主提供完善的管理服務(wù)。”分析人士認為，在輕資產(chǎn)模式之下，業(yè)主需要承擔(dān)更多風(fēng)險。而今，絕大部分酒店集團都在快速擴張中，這意味著業(yè)主面臨的競爭壓力會加大，盈利空間相對也會壓縮。
“輕資產(chǎn)”對于項目的創(chuàng)新度、品牌知名度、企業(yè)管理能力等都有較高的要求，想要走好產(chǎn)這條道路，還真不是件容易的事。在接下來的2017年，還會有哪些企業(yè)在這條道上有所作為，并真正成功，將是我們未來關(guān)注的重點話題之一。