2018酒店轉型硬仗誰能贏？就看有沒有走這8條路！
新聞來源：宏輝智通 發布日期：2018-01-02 瀏覽次數：29812018年，所有圍繞著地產/物業發展的旅游大住宿業以及空間產業，必將迎來一場“輕資產”轉型硬仗。誰能活下來，誰能站在制高點?
（邁點網訊 王丹丹）隨著房地產業邁入存量經濟時代，長期以來依賴于地產(物業)為生存和發展的各類商業形態都將面臨一個選擇：“輕”裝上陣，走輕資產發展模式。
所謂輕資產(Asset-light)，又稱輕資產運營模式，是指企業緊緊抓住自己的核心業務，而將非核心業務外包出去。輕資產運營是以價值為驅動的資本戰略。
怎樣避“重”就“輕”、讓自己快速發展的呢?邁點網記者盤點2017年8大經典模式為2018年行業的輕資產之路提供參考案例。
一、賣賣賣：拋棄“不良”資產、轉手優良資產、轉售股權
據不完全統計，僅在僅僅酒店行業就有18個“燙手山芋”被拋售。這其中，最轟動的當屬萬達將77家酒店和13個文旅城項目91%的股權作價638億元轉讓給富力和融創;重組陣痛來襲，萬豪正在削減表現不佳的喜來登酒店，今年大約放棄6000間客房，2018年則是4000間。
酒店資本及股權被拋售的原因有很多種，同樣結果也是相當可期的：拋棄“不良”酒店資產，使得整體業績在某種程度上得到了拯救;酒店資產及股權的轉售成為轉型護著戰略調整關卡中的企業的助推器;基于套現需求，也有不少企業將自己的優良資產轉手。
二、全球“購”：通過收并購，優化資產配置
“賣”或者“買”都是輕資產的模式之一。相較于“賣”，2017年“買”更是年度并購大戲中的大腕。從并購案例來看，酒店23起，公寓12起，聯合辦公40起，交易金額超過了百億級體量。
就傳統的酒店行業來看，為了產品、擴大市場占比而發生的合理的并購行為居多，圍繞“買入-修復-買出”的邏輯，各投資主體正希望借手獲得更高的投資回報率;對比2016年，2017酒店巨頭的并購方向也更多地投向了跨行業或者供應鏈上的投資，比如說，收購OTA平臺、短租平臺等等。而在相對較新的聯合辦公領域，并購多是為了擴大規模搶占市場和自身產品的升級和創新。
對于第一梯隊的集團和品牌來說，收購是輕資產運營的必選之路。收并購在很多時候就是一個“大魚吃小魚、快魚吃慢魚”的過程，在這個過程中既然迅速產生了行業獨角獸，也吞噬了一批小品牌。在這個方面，黑石以及國際酒店集團都是行業學習的楷模。
三、多元化經營：靈動與平臺才是巨頭的選擇
雅高酒店集團主席兼CEO塞巴斯蒂安?巴贊表示，集團未來收入的1/3將不再來源于傳統的酒店客房與餐飲銷售。2017年雅高收購John Paul 入主高端禮賓市場，意在改變遭受數字革命“打擊”的傳統酒店業的經營模式。溫德姆旗下業務分支——溫德姆度假交換和租賃RCI宣布收購英國度假交換平臺Love Home Swap。雅詩閣公寓信托逾1億收購希爾頓逸林酒店，這是雅詩閣在紐約收購的第4家酒店“我們收購的幾家酒店在過去兩年中的平均入住率高達90%以上。我們預計此次收購將鞏固雅詩閣公寓信托的投資組合，因為我們仍然致力于為業主創造穩定和不斷增長的回報。”雅詩閣董事長Bob Tan表示。
在轉型升級成為時代主流的大背景之下，多元化、個性化、融合化將成趨勢。小到單一物業，未來有可能是“酒店+公寓”“公寓+辦公”或者更多其他場景化跨界融合的場所;達到不同行業之間的無縫對接。這就意味著巨頭企業未來的發展業務將不在是單一或者集中在幾個板塊，而是會不斷吸納新領域的資源。靈動的發展策略與打造大平臺，將是未來大公司的首選之路。資本有可能就是將其變為現實或者加速其實現的重要推力。
四、成立合資公司：品牌互推，優勢互補
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據了解，今年在酒店、公寓、聯合辦公領域，大型集團搭建的合資公司至少16家。這些新成立的合資公司，依靠合作雙方的固有優勢，或強強聯合集中某一定向業務的開發或者拓展，或是為了自身品牌進入新市場、擴大市場占有率，或是為了進入一個自己未涉足的全新領域，形成品牌互推、資源互補。
五、分拆上市：分身術，最大化獲得利潤
大公司經過多元化經營之后，逐漸壯大，后期為了經營和利潤的考量，會選擇“分拆上市”。這種資本運作模式，在旅游業也已經屢見不鮮。
1月4日，希爾頓全球酒店剛剛完成了房地產投資信托和分時度假業務的分拆。分拆之后，希爾頓全球已經不復存在，Hilton Worldwide Holdings成為了Park Hotels&Resorts(住宿房地產投資信托REIT)和Hilton Grand Vacations Inc.(HGV)(分時度假業務)的附屬公司，三家公司獨立上市。據悉，分拆首日，希爾頓國際控股Hilton Worldwide Holdings(NYSE:HLT)股價大漲4.8%，而分時度假公司Hilton Grand Vacations Inc.,(NYSE:HGV)開盤后第一分鐘股價上漲近10%后停牌。
8月3日，溫德姆環球公司宣布計劃分拆該公司的酒店業務，分成兩個獨立的上市公司：溫德姆酒店集團將成為一家新的公開上市專營酒店公司，旗下擁有諸多知名品牌;溫德姆度假網絡將成為全球最大的公開上市分時度假公司，并將與全球最大的分時度假交換公司RCI 母公司 Wyndham Destination Network 合并。分拆之后，兩家公司將具備很大規模，在各自行業占據領先地位，并將擁有強大的現金流、豐富的可信賴品牌組合和現有的合作關系，推動極具吸引力的增長和股東價值。
這種轉換正在成為一些大型酒店公司的標準操作程序。在此之前，萬豪國際集團已經完成了其酒店業務、REIT業務和分時度假業務的分拆。
國內關于分拆上市，動作比較大的可能就是萬達。今年8月，媒體報道稱，萬達手里的輕資產公司包括萬達商業管理、萬達電影、萬達酒店管理、萬達主題娛樂、萬達兒童娛樂、萬達體育以及大健康產業。而在這些輕資產公司中，萬達電影已經在A股上市，同時還在策劃重大重組，即注入影視資產，完成電影生態圈的布局;酒店管理公司、主題娛樂公司即將通過這次重組完成上市，商業管理公司正在排隊上市，還有兒童娛樂和體育公司沒有上市;此外，萬達正在著力布局大健康產業。王健林還表示，計劃3年左右將萬達旗下大部分公司陸續在境內外上市。
同樣是想將公司業務分拆上市的拉昆塔控股公司總裁兼CEO Keith Cline表示，“拆分將為公司提供更明晰的戰略發展方向，最大化利用公司每項業務蘊藏的增長機會。如果拆分如愿進行，股東也有機會獨自持有各個業務，兩家公司可分別吸引最適合其獨特投資組合的投資商。”
六、金融創新：資產證券化，環節資金壓力
輕資產運營的一個重要途徑就是資產證券化。2017年，受政策和市場的影響，長租公寓反而被催生成了一個新的杠桿，資產證券化方面做得風生水起，誕生了“六朵金花”。
今年1月10日，魔方公寓便宣布設立“魔方公寓信托受益權資產支持專項計劃”，募集資金總額為3.5億元，這也是行業內中國ABS發行史上首單公寓行業資產證券化產品。8月15日，自如以資產服務機構身份的成功發行租房市場首單房屋租金分期類ABS，首期發行規模5億元。國內首單長租公寓資產類REITs產品，也是國內首單權益型公寓類REITs——“新派公寓權益型房托資產支持專項計劃”，擬發行金額為2.7億，并于12月14日在深交所成功掛牌!10月23日，國內首單央企租賃住房REITs、首單儲架發行REITs——中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃(下稱“保利租賃住房REITs”)獲得上海證券交易所審議通過，開創了租賃住房資產證券化新篇章，對于加快推進租賃住房市場建設具有非常積極的示范效應。銀行間首單、由建行主承銷的200億規模長租公寓資產支持票據(ABN)——“飛馳-建融招商住房租賃資產支持票據”(簡稱“飛馳ABN”)在交易商協會成功注冊，將發行首期規模40億元。12月26日，“旭輝領寓長租公寓資產支持專項計劃”成功獲批，將采用儲架發行模式，總額度30億元。這也是國內首單民企長租公寓儲架式權益類REITs產品。
邁點網副總裁丁曉宇認為，“2017年地產行全線跳入租賃地產市場，所爭土地的資源，同時企求以金融方式變現替代原來的售房方式，同時小試水公寓的重運營，體量大的，招租會出現極大問題，最終會相對維持在一個小的團隊，并采取跟市場品牌合作或者收購的方式，彌補運營等人員的不足。同時尋找金融化輕資產的路徑。”毋庸置疑，長租公寓具有租金收入穩定、運營模式清晰、市場發展空間廣闊等特點，隨著龍頭企業創新嘗試以及行業整體發展，資產證券化(輕資產型)和REITs(產權持有型)會逐漸成為公寓領域金融創新的重要來源。
七、特許經營：酒店集團中西合璧再升級
特許經營對于酒店行業來說，不算一個新奇的創舉，尤其是在國外，該模式為諸多酒店集團的全球化擴張立下了汗馬功勞。國際酒店集團在中國發展特許經營在2017年得到升級式開放。11月27日，港中旅酒店有限公司與洲際酒店集團簽署戰略合作協議，雙方將在大中華區共同開展特許經營洲際集團高端品牌“皇冠假日酒店及度假村Crowne Plaza Hotels & Resorts”和中端品牌“假日酒店Holiday Inn”、“假日度假酒店Holiday Inn Resort”。此舉開創了在中國大陸首次由中資酒店集團特許經營并管理國際酒店集團高端及中端品牌的先例。
盡管特許經營模式的收費標準與全權委托管理模式相比沒有非常顯著的下降，但這一模式能有效降低酒店的實際經營成本，而近年來高端酒店市場投資收益的微薄也促使業主強烈地要求介入酒店日常經營，把控各項成本開支，對于渴求提升投資收益的業主而言，特許經營不失為一劑良藥。2018年是否有更多的大型連鎖集團開放這一模式，非常值得期待。
八、自創新品牌：開發+運營+品牌管理，地產商的跨越式轉型
地產商自創新品牌這種模式，在2016年的時候達到了高潮，華僑城、綠地、保利、萬達等地產大鱷都紛紛推出自創的新品牌，品牌品類也從酒店延伸到公寓等等。2017這行新品牌都得到了不同程度的發展，甚至接管了原來由國際酒店集團管理的酒店。
近10億轉讓北京首家W酒店 大悅城欲擇機開發自有品牌
2017年在高星級酒店利潤下降的背景之下，“撤牌”、“分手”的戲碼繼續深化，原來由洲際、希爾頓這樣知名國際酒店品牌管理的高星級酒店，撤牌之后多由業主公司自己經營管理。萬達就是其中的典型代表。在萬達輕資產的步伐下，萬達酒店及度假村不僅給旗下酒店換牌了，而且還將自主品牌推向了海外市場。
小結
存量經濟背景下，避重就輕、快速發展壯大，是企業的必經之路，只不過在“輕資產”發展的模式上，八仙過海各顯神通。在這個過程中，有些模式已經被驗證并具備完善的運作模式，比如說收并購;有些模式還在試水考察期，比如說，公寓的資產證券化之路。
2018年，所有圍繞著地產/物業發展的旅游大住宿業以及空間產業，必將迎來一場“輕資產”轉型硬仗。誰能活下來，誰能站在制高點?這是一個不可預期的結果。