酒店資產(chǎn)管理元年 怎樣才能玩出花?
新聞來源：宏輝智通 發(fā)布日期：2017-05-27 瀏覽次數(shù)：2907隨著酒店行業(yè)發(fā)展日漸成熟，投資人漸趨理性，開發(fā)商開始注重資產(chǎn)持有的價(jià)值，資產(chǎn)管理成為中國酒店業(yè)的新課題。
(輝視網(wǎng)訊)在房地產(chǎn)進(jìn)入存量市場的當(dāng)下，原本只是作為房地產(chǎn)項(xiàng)目配套設(shè)施的酒店也開始由“增量開發(fā)”向“問存量要發(fā)展”轉(zhuǎn)變。近幾年不斷被提及的“資產(chǎn)管理”也日漸興盛，只要說到酒店項(xiàng)目投資以及運(yùn)營管理，資產(chǎn)管理就一定會(huì)被提及，業(yè)內(nèi)更是直接將2017年定義為中國酒店業(yè)資產(chǎn)管理元年。
資產(chǎn)管理熱潮下 大家都在思考什么?
中國的酒店行業(yè)開始于高端星級(jí)酒店的崛起，政府的過于溺愛，讓這個(gè)新行業(yè)一出生就帶有“盲目投資”的時(shí)代烙印。地產(chǎn)開發(fā)商因?yàn)橄胍镁频旰推渌麑懽謽?、住宅等形成一個(gè)城市綜合體，也會(huì)為每個(gè)項(xiàng)目建設(shè)酒店。
在這個(gè)歷史原因的影響下，中國的酒店在一開始并沒有資產(chǎn)管理的概念。但是，隨著行業(yè)發(fā)展日漸成熟，投資人漸趨理性，開發(fā)商開始注重資產(chǎn)持有的價(jià)值，資產(chǎn)管理成為中國酒店業(yè)的新課題。
作為酒店資產(chǎn)持有者的業(yè)主，在思考如何通過理性的投資、挑選高能力值的品牌運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值;作為酒店資產(chǎn)運(yùn)營管理的品牌運(yùn)營方，則關(guān)注如何通過提高入住率和平均房價(jià)促進(jìn)品牌的發(fā)展，提升美譽(yù)度;同時(shí)，專注于房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展商在做項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)也更加理性，同時(shí)還開始自建酒店品牌，進(jìn)行資本化運(yùn)作。
中國酒店的資產(chǎn)管理應(yīng)該怎么玩?
上海地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司董事兼總經(jīng)理劉琦表示，酒店投資要獲得較高回報(bào)就要把分母做小，分子做大，即投入減小，回報(bào)做大。保利商業(yè)地產(chǎn)投資管理有限公司助理總經(jīng)理李國華認(rèn)為，“分母”與“分子”之間需要做恰當(dāng)?shù)钠ヅ?。?dāng)不應(yīng)存在的“分母”和過大的“分母”已經(jīng)出現(xiàn)，我們需要盡力對(duì)其進(jìn)行轉(zhuǎn)換、調(diào)整和改變。
另一方面，在過大的分母出現(xiàn)前就該做好局部的調(diào)整。換言之，在投資前，我們就要進(jìn)行市場調(diào)研，通過區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)、當(dāng)?shù)氐目驮唇Y(jié)構(gòu)等數(shù)據(jù)研究這個(gè)城市是否值得進(jìn)入，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管控，先測算再投資，綜合考慮酒店運(yùn)營期間的回報(bào)、退出時(shí)的資產(chǎn)價(jià)值和市場整體指標(biāo)，計(jì)算投資回報(bào)率;投資后，則要通過酒店的服務(wù)和產(chǎn)品等讓酒店資產(chǎn)的價(jià)值最大化。
深航酒店管理集團(tuán)副總經(jīng)理魏文斌表示，酒店資產(chǎn)的價(jià)值最大化需要職業(yè)經(jīng)理人的創(chuàng)新管理，來驅(qū)動(dòng)酒店資產(chǎn)的資本運(yùn)作、融資、以及再投資的杠桿作用。港中旅酒店有限公司董事長陳榮認(rèn)為，酒店運(yùn)營者應(yīng)該要通過規(guī)模的擴(kuò)大、結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，水平的提升、價(jià)值的延伸去提升酒店資產(chǎn)的價(jià)值。結(jié)合當(dāng)前酒店行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，大家正在努力運(yùn)用這些手法獲得酒店有形的物業(yè)資產(chǎn)以及無形的品牌資產(chǎn)的價(jià)值提升。
就規(guī)模擴(kuò)大而言，并購重組、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合一直是最為直接且有效的方式。以2016年為例，最亮眼的酒店行業(yè)投資并購事件就有15起，遠(yuǎn)超2015年的總和，大家都在整合資源，優(yōu)化自身的品牌結(jié)構(gòu)以實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。與此同時(shí)，“走出去”也成為一計(jì)良策。公開資料顯示，2016年本土酒店集團(tuán)不斷加速海外布局，直接掀起了國外酒店業(yè)的中國投資熱潮。
在結(jié)構(gòu)優(yōu)化上還有另一種方式——品牌轉(zhuǎn)型升級(jí)。作為酒店品牌運(yùn)營重要的組成部分，基于消費(fèi)需求的轉(zhuǎn)變，很多酒店都在進(jìn)行品牌的轉(zhuǎn)型升級(jí)，優(yōu)化品牌結(jié)構(gòu)和資源配比。同時(shí)也將輕資產(chǎn)作為發(fā)展戰(zhàn)略之一。
在互聯(lián)網(wǎng)+、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)以及大數(shù)據(jù)等技術(shù)的影響下，酒店的服務(wù)水平也正在不斷提升，首旅如家酒店集團(tuán)總經(jīng)理孫堅(jiān)表示，依托于現(xiàn)在酒店行業(yè)“資產(chǎn)+產(chǎn)品”這種開發(fā)模式，需要把“產(chǎn)品”的內(nèi)容做更多的延伸，加上“體驗(yàn)”、“玩法”這些新東西。在整個(gè)產(chǎn)品運(yùn)營中更多去關(guān)注人的價(jià)值，營造場景為客戶提供更為精準(zhǔn)的服務(wù)。
寶龍地產(chǎn)控股有限公司企業(yè)發(fā)展中心總經(jīng)理夏國躍認(rèn)為，未來將會(huì)出現(xiàn)第三方資產(chǎn)管理公司，代表業(yè)主公司，對(duì)酒店資產(chǎn)進(jìn)行優(yōu)化配比，以獲得最大價(jià)值。
我們所面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)在哪?
這是個(gè)最好的時(shí)代，也是個(gè)最壞的時(shí)代。酒店品牌已經(jīng)不再僅僅是作為房地產(chǎn)的附加值而存在，而是完全通過有效的資產(chǎn)運(yùn)營方式，形成良好的品牌溢價(jià)，有著良好的投資回報(bào)率的資產(chǎn)。
但是這只是理想狀態(tài)，據(jù)深圳市萬科酒店管理有限公司總經(jīng)理段風(fēng)雷透露，現(xiàn)在很多項(xiàng)目或因?yàn)槿狈Τ跗诘氖袌稣{(diào)研或因?yàn)楫?dāng)初只是為建而建，正面臨經(jīng)營以及盈利問題。不過，在德爾集團(tuán)董事總經(jīng)理張滇看來，這是個(gè)投資機(jī)會(huì)。通過投資進(jìn)行品牌、產(chǎn)品以及服務(wù)的重新定位，獲得新的發(fā)展機(jī)會(huì)。這樣的投資和改造機(jī)會(huì)，在未來三五年會(huì)越來越多。
此外，因?yàn)楸舜瞬煌膬r(jià)值追求和價(jià)值趨向，業(yè)主和品牌運(yùn)營方之間的矛盾愈加凸顯，一言不合就開撕。整體的資產(chǎn)管理上還面臨很多問題，比如說如何巧妙的利用金融杠桿獲取更多現(xiàn)金流，有效的盤活資產(chǎn)，如何提高資產(chǎn)增值的效率以及投資回報(bào)率，成為大家不得不面對(duì)的問題。
6月29日，旅游及大住宿業(yè)門戶輝視網(wǎng)將在2016年度酒店業(yè)最具影響力頒獎(jiǎng)盛典上邀請(qǐng)行業(yè)大咖對(duì)“資產(chǎn)增值以及全球拓展”話題進(jìn)行深入探討。據(jù)悉，他們將集中討論“未來投資將傾向于哪些區(qū)域，什么品牌將獲得資本青睞，酒店能通過什么方式獲取最大現(xiàn)金流進(jìn)行資產(chǎn)盤活”等核心內(nèi)容，敬請(qǐng)期待。【點(diǎn)擊下圖查看更多活動(dòng)信息】
